עשרות אלפי דירות חדשות "על המדף" – אז למה המחירים שלהן לא יורדים?

שוק הנדל"ן בישראל מזה עשורים הוא שוק שבו הביקוש עולה על ההיצע, וכתוצאה מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה מואצת. על פי הנתונים, מחירי הדירות בישראל רשמו בעשור האחרון עלייה מצטברת של כ-90%, וכיום מחיר ממוצע של דירה בישראל עומד על כ-2.3 מיליון שקל.

אל מול הנתונים האלו, בחודשים האחרונים מתרחשת תופעה מעניינת – עלייה בהיקף הדירות החדשות בישראל שלא נמכרות, שמספרן מוערך כעת בכ-80 אלף. למרות העובדה כי אותן דירות לא מצליחות להימכר, המחירים שלהן לא יורדים. במצב הזה, מתבקש לשאול – מדוע הקבלנים לא מורידים את מחיריהן?

הקבלנים מאמינים כי הביקוש יחזור לעלות

ד"ר גלי אינגבר, ראשת המחלקה למימון וכלכלה ומרצה בפקולטה למנהל עסקים, אומרת כי התשובה לכך היא מורכבת.

לדבריה, כאשר בוחנים את הנתונים יש להתייחס לשתי נקודות מרכזיות: ראשית נשאלת השאלה היכן נמצאות הדירות שלא נמכרות? האם רובן בפריפריה או באזורי הביקוש? אם חלק גדול מהן בפריפריה, ייתכן כי העובדה שהן "על המדף" נובעת מחוסר רצון של הקונים לגור באזורים המרוחקים מהמרכז, ושבהם התחבורה הציבורית אינה טובה מספיק. במצב כזה לא בטוח כי הורדת המחיר תשנה משהו. שנית, הקבלנים לא לחוצים למכור. קבלנים גדולים לא ממהרים להוריד מחירים, מחשש לפגיעה בערך הפרויקטים שלהם וליצירת גל של הורדות מחירים שיפגע בתמחור שוק הדירות כולו. לרובם יש גב כלכלי חזק, והם מעדיפים להמתין בידיעה שהביקושים יחזרו לשוק בקרוב (עם סיום המלחמה והתחלה של הורדות ריבית).

לדבריה, כדי לממן פרויקט נדל"ן הקבלנים לוקחים הלוואות מאוד יקרות מהבנקים (בריביות גבוהות), ולעיתים מעדיפים להחזיק מלאי דירות לא מכור מאשר למכור במחירי הפסד או ברווח נמוך. "לכן הם נוקטים באסטרטגיות שונות שמטרתן למשוך קונים כמו מבצעי 20/80 או 10/90, הצעות לאבזור הדירות, הצעות להטבות ומענקים – הכל במטרה לשמור על המחיר הרשמי של הדירה ולא להורידו".

דרוש פתרון לטווח ארוך שמתמודד עם עודף הביורקרטיה

כאמור בישראל מחירי הדירות עלו משמעותית בעשורים האחרונים. העליות הללו נובעות מעודף ביקוש על היצע. מצד אחד הביקושים הגדולים נובעים מסיבות רבות ומגוונות כגון שיעור הילודה הגבוה בישראל, הגידול במספר הזוגות הצעירים שרוצים להקים משפחה, העולים החדשים שממשיכים להגיע לארץ למרות המלחמה, משפחות שהתרחבו ורוצות לשפר את תנאי הדיור שלהן, משקיעי נדל"ן שמבקשים לנצל את עליות המחירים התמידיות, ולא פחות חשוב: תפיסה חברתית אופיינית להרבה ישראלים ש"מי שאין לו דירה נשאר מאחור".

מצד שני ההיצע המצומצם יחסית נובע ממחסור בקרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש, מקשיים ביורוקרטיים ועיכובים באישור תוכניות בנייה, ומשיטות בנייה איטיות ומיושנות שמאריכות את זמן הבנייה. כל אלה מגבילים את כמות הדירות שנבנות מדי שנה.

לדברי ד"ר אינגבר "מעל 90% מהקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה, והן משווקות לקבלנים באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). למרות הביקושים הגדולים לדירות, רמ"י לא ממהרת להוציא קרקעות לשוק. גם כאשר רשות המקרקעין משחררת קרקעות, היא דורשת במכרזים מחירי שוק גבוהים במטרה למקסם רווחים לתקציב המדינה, ולא כדי להוזיל מחירים ולדאוג לרווחת רוכשי הדירות מקרב הזוגות הצעירים, החיילים המשוחררים ו/או השכבות החלשות.

אם נוסיף לכך ביורוקרטיה תכנונית שגורמת לכך שתוכניות בנייה נתקעות בממוצע בין 7-10 שנים בוועדות השונות, העדר דיור ציבורי ופתרונות להשכרה ארוכת טווח, ועשור של ריבית אפסית שמשך לענף קונים רבים שרכשו דירות כהשקעה סולידית ומועדפת - נקבל הסבר למחסור בדירות ולעליות המחירים הנמשכות".

כדי להתמודד עם הבעיה של מחירי דירות גבוהים, הנובעים בעיקר מההיצע הנמוך בהשוואה לביקוש, יש לדבריה לנקוט בכמה צעדים:
• שיווק קרקעות מאסיבי ובמחיר מוזל בפריפריה ובמרכז כאחד, כולל קידום תשתיות תומכות תחבורה.
• רפורמה בתכנון וברישוי, כולל קיצור תהליכים, איחוד שלבים, וקידום תוכניות במסלול מהיר.
• הקמת גוף ממשלתי לדיור להשכרה לטווח ארוך, עם מטרות של יציבות מחירים ולא מקסום רווחים.
• עידוד בנייה רוויה במרכזי ערים, כולל הרחבה משמעותית בפרויקטים של התחדשות עירונית.

ד"ר גלי אינגבר, ראשת המחלקה למימון וכלכלה ומרצה בפקולטה למנהל עסקים